Что делать если жилищно строительный кооператив не разрешает продать квартиру

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства. Закон разрешает привлечение денежных средств граждан только:. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации. Оплата квартиры должна производиться только после получения на руки зарегистрированного в Управлении Росреестра договора. Допускается уступка прав требований по ДДУ при условии государственной регистрации этой уступки Как проверить застройщика? Шаг 1.

В данной статье продолжим рассмотрение существующих на практике схем, с помощью которых застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от

Продажа объектов на первичном рынке жилья по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе ЖСК довольно распространена: не менее четверти квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти продаются по этой схеме. Данный формат вполне устраивает застройщиков. Выбравшие ЖСК компании, в отличие от коллег, работающих по договорам долевого участия ДДУ , имеют право привлекать деньги граждан сразу после получения разрешения на строительство. Однако покупателям квартир по договору ЖСК надо четко представлять себе, на что они соглашаются, подписывая договор паенакопления.

Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?

В данной статье продолжим рассмотрение существующих на практике схем, с помощью которых застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от В предыдущей статье были рассмотрены варианты с использованием предварительного договора, вексельная схема, а также конструкция инвестиционного договора.

Стоит отметить, что применение указанных договорных схем является наиболее распространенным и в целом более надежным для дольщика. Однако на практике встречаются и другие варианты участия в строительстве объектов недвижимости. Одним из таких является привлечение денежных средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива ЖСК.

Согласно п. Следовательно, привлечение денежных средств граждан для строительства путем создания жилищно-строительного кооператива лишено риска признания данного рода договоров мнимой либо притворной сделкой, что имеет место при использовании, например, схемы с предварительным или инвестиционным договором.

Напомним, что в соответствии с ч. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. В силу ч. Судебная практика говорит о том, что кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, — это юридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств, приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи.

Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции.

Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько взносов. При вступлении выплачивается вступительный регистрационный взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски дольщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а локальным актам, таким, например, как устав конкретного кооператива.

Кроме того, данная схема на практике может приобретатель весьма запутанный вид, разобраться в котором неподготовленному человеку бывает очень сложно. При этом варианте договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи дольщиком денег.

В этой связи дольщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК, казалось бы, имеется нарушение условий заключенного с дольщиком договора и неисполнение принятых обязательств. Так, При вступлении в члены кооператива между истцом и ответчиком был заключен членский гражданско-правовой договор о порядке оплаты членами кооператива паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости путем присоединения.

На момент обращения с иском в суд паевой взнос в кооператив истцом был внесен полностью. Не имея возможности в течение длительного срока получить причитающуюся ему квартиру, Д.

При рассмотрении дела суд пришел к следующим выводам. Указанным выше Положением срок передачи приобретенной в интересах истца недвижимости был обусловлен не только моментом возврата внесенного кооперативом паевого взноса, но и моментом возникновения у истца права собственности на такой объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, правовые основания для расторжения договора в связи с существенными нарушениями его условий отсутствуют, поскольку многоквартирный жилой дом по указанному выше адресу до настоящего времени не построен, а квартира, которая являлась предметом договора как объект недвижимости, не была создана по независящим от ответчика основаниям 2.

Как видим, ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.

Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные членские , регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки 3.

Жилищно-строительный кооператив может создаваться и для строительства конкретного дома. Такая схема является более прозрачной, а следовательно, и более надежной. При данном варианте либо члены кооператива сами полностью оплачивают возведение новостройки, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве.

При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд. Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком.

И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то дольщику останется лишь согласиться с этим. Гарантию в данной схеме может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы. Паевые фонды и потребительские ипотечные кооперативы.

Различие состоит в степени регулирования со стороны государства и в порядке получения прав на квартиру. Суть данной схемы попытаемся раскрыть на следующем примере. Так, Т. В обосновании иска указала, что Указанные выше договоры были истицей оплачены в полном размере. Данная схема схожа с ранее рассмотренной конструкцией ЖСК.

При этом судебная практика зачастую, несмотря на наименование, рассматривает такого рода структуры как вид ЖСК. Так, разрешая спор по одному из подобных дел, суд руководствовался ст. Правильность данной позиции впоследствии была подтверждена судом кассационной инстанции. Заключая договор паевого вклада, дольщик фактически инвестирует средства в строительство объектов недвижимости.

В дальнейшем он может рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры. При этой схеме, как, впрочем, и схеме с ЖСК, пайщик берет на себя все риски, связанные со строительством: просрочку, плохое качество и даже случайную гибель объекта вследствие пожара, урагана и т. На взгляд автора, данная схема для дольщика является самой ненадежной из всех законных и самой законной из всех ненадежных.

Так, по предыдущему делу решением Головинского районного суда г. Москвы от По мнению истицы, признание указанной выше сделки недействительной и ее выселение из упомянутого жилого помещения стало возможным в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками условий договоров, заключенных с нею. В этой связи истица просила суд обязать ответчиков исполнить условия договора по приобретению в ее собственность однокомнатной квартиры в г. При этом было указано, что нельзя отнести к недобросовестному выполнению обязательств ответчиками заключение договора купли-продажи квартиры, согласно которому истица приобрела в собственность указанное жилое помещение, поскольку на момент заключения данного договора стороны по данному делу основывались на положениях гражданского законодательства о необходимости добросовестного и надлежащего исполнения сторонами договора его условий, в связи с чем оснований не доверять документам, подтверждающим право продавца по указанному договору на квартиру, не имелось6.

Как ранее отмечалось, при вступлении в ЖСК его член выплачивает вступительный регистрационный взнос, также в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать небольшие ежемесячные взносы. Аналогичные платежи могут существовать и в паевых фондах, а также в потребительских ипотечных кооперативах.

Как свидетельствует судебная практика, с возвратом указанных платежей у несостоявшихся дольщиков нередко возникают трудности. Это происходит даже в тех случаях, когда член кооператива выходит из него по причине нарушения кооперативом устава или договора, заключенного с дольщиком.

Так, мотивируя отказ в удовлетворении требований Л. Кроме того, суд указал, что в соответствии с п. Как отметил суд, истица знала о том, что в соответствии с п. В связи с этим суд отказал истице во взыскании с ответчика в её пользу вступительного взноса. При этом было отмечено, что вступительный взнос, как установлено членским договором, является разновидностью членского взноса, расходуется кооперативом на цели, определяемые правлением кооператива.

Внесенный вступительный взнос равно как и любой членский взнос не возвращается выбывающим по любым основаниям членам кооператива ни при каких обстоятельствах8. Справедливости ради можно отметить и положительную для несостоявшегося дольщика судебную практику по вопросу возврата внесенного вступительного взноса, который в некоторых случаях составляет существенную денежную сумму.

Так, частично удовлетворяя требования истицы о расторжении договора, взыскании денежных средств, убытков и компенсации морального вреда, суд исходил из того, что заключенный между сторонами договор о вступлении истицы в члены кооператива подлежит расторжению в связи с существенными нарушениями его условий со стороны ответчика, при этом подлежат возврату внесенные Ш.

При этом суд основывался на положениях ст. Итак, получить внесенные паевые взносы дольщик сможет лишь в случае выхода из членов паевого инвестиционного кооператива, и то, если это допускается уставом такого кооператива, а также в случае существенного нарушения паевым инвестиционным кооперативом условий договора.

Что касается существенного нарушения условий договора, то судебная практика к таковым относит, например, обстоятельства, указанные в ч. В соответствии с данной нормой существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов конкретного дела усматривалось, что, заключая С учётом этого суд посчитал, что ответчик существенно нарушил условия заключённого между сторонами договора, а потому данный договор подлежит расторжению В некоторых случаях суды взыскивают в пользу дольщика помимо внесенных паевых взносов еще и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Однако такая неустойка взыскивается не за весь период нахождения денег в паевом инвестиционном кооперативе, а только за период, когда кооператив неправомерно удерживает их у себя. При этом снижение суммы процентов было обусловлено положениями ст. Схема Сбербанка России — так называемая схема целевого фондирования.

По неофициальной информации указанная схема якобы даже получала одобрение на правительственном уровне. Кроме того, Чувашское отделение Сбербанка России на своем официальном сайте размещало информацию о том, что успешно реализовало первый проект строительства жилья с применением схемы целевого фондирования. Результатом применения данной схемы стала сдача в эксплуатацию квартирного дома.

Однако, несмотря на такие радужные посылки, данная конструкция приобретения жилья большого развития не получила. Предложенная Сбербанком схема выглядит следующим образом. Сбербанк открывает будущему покупателю специальный беспроцентный вклад на приобретение квартиры в доме, в финансировании строительства которого он участвует.

На данном счете дольщик аккумулирует свои или привлеченные у того же Сбербанка средства, то есть сам застройщик не привлекает средства дольщиков. Он получает их в Сбербанке в виде кредита, причем на более льготных по сравнению с рыночными условиях.

Сбербанк выдает застройщику кредит за счет депозитов вкладов дольщиков. Если на начальном этапе привлечения дольщиков собранных средств не будет хватать для финансирования строительства, Сбербанк был готов рассмотреть кредитование за счет собственных средств банка, правда, уже по рыночным ставкам.

Продажа квартир в этой схеме осуществляется после окончания строительства.

Справочный центр ЦИАН

Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем. Как расшифровывается ЖСК? Жилищно-строительный кооператив. Иногда его еще называют ЖК, то есть жилым или жилищным кооперативом. Разница только в названии.

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку , а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку… Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло? Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах при распределении площадей в новостройках , либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

Что делать если жилищно строительный кооператив не разрешает продать квартиру

В статье рассмотрим жилищные кооперативы: что это такое, каковы плюсы и минусы таких организаций и риски при покупке квартиры через ЖСК. Как закон регулирует деятельность сообщества и какие правила существуют в нем, узнаем из текста. Рассказываем все подробности про покупку квартиры в ЖСК. Плюсы и минусы, особенности проверки договора и самого ЖСК. Требования к уставу. Указ ЦК в году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК. Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости. Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения. Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Что такое жск

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве ДДУ. Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей. Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. Посредством приобретения облигаций особого вида — жилищных сертификатов — квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Дорогие читатели!

Продажа объектов на первичном рынке жилья по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе ЖСК довольно распространена: не менее четверти квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти продаются по этой схеме. Данный формат вполне устраивает застройщиков.

Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем. Как расшифровывается ЖСК? Жилищно-строительный кооператив.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом. Полная версия
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 4
  1. storicsicel

    1. Если мобильник выложить из кармана на стол, то его заберут и изучат.

  2. Берта

    Я пока расписку дождусь, я уже и перехотеть успею

  3. Ника

    За пользования дорогами мы уже платим, покупая топливо, из которого высчитывается акциз. Больше ездишь больше платишь!

  4. Ия

    Тарас ну ти і подставу робиш, за угон криміналка світить, а не проще піти в мрео і написати заяву про непригодність авто до експлуатації а номерні знаки і свідоцтво реєстрації втрачено, таким чином авто з вас знімають, а для покупця тоже гемор но не кримінал.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных